Comment calculer son taux d'endettement ?

Vous vous demandez si votre situation financière vous permettra d'obtenir un prêt immobilier ? Le taux d'endettement est un indicateur important pour évaluer votre capacité à rembourser vos crédits. Découvrez comment calculer précisément votre taux d'endettement, quels éléments prendre en compte dans vos revenus et vos charges, et quel seuil maximum les banques acceptent généralement pour l'octroi de crédits.

Définition et importance du taux d'endettement

Le taux d'endettement correspond à la proportion de vos revenus dédiée au remboursement de vos crédits. Il permet d’évaluer votre solvabilité aux yeux des banques. Ce ratio conditionne l’octroi d’un emprunt, qu’il soit immobilier ou à la consommation, en mesurant votre capacité de remboursement.

Pour les établissements prêteurs, ce taux représente un critère important dans l’analyse financière. Il permet de vérifier que l’emprunteur dispose d’une marge de manœuvre suffisante pour honorer ses engagements. Au-delà d’un seuil généralement fixé à 35 %, le risque de surendettement augmente, réduisant vos chances d’obtenir un nouveau crédit.

Il s’agit d’un indicateur clé calculé en divisant vos charges de remboursement par vos revenus nets mensuels. Ce ratio exprimé en pourcentage reflète votre situation financière globale. Il prend en compte tous vos crédits en cours, qu’ils soient immobiliers, à la consommation ou renouvelables, pour une vision précise de vos capacités d’emprunt.

Formule de calcul du taux d'endettement

Pour déterminer votre taux d'endettement, appliquez la formule suivante : divisez la somme de vos mensualités par vos revenus nets mensuels. Multipliez ensuite le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Ce calcul reflète la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes.

• Prêts immobiliers en cours (résidence principale, secondaire ou investissement locatif)
• Crédits à la consommation (auto, travaux, électroménager, etc.)
• Crédits renouvelables (montant total ou partie utilisée selon les banques)
• Pensions alimentaires versées ou rentes versées (considérées comme charges fixes)
• Loyer actuel (si vous êtes locataire, sauf demande de crédit immobilier)

Les revenus pris en compte comprennent vos salaires nets, primes régulières et revenus locatifs. Les banques intègrent les primes contractuelles ou annuelles dans leur évaluation. Les revenus variables sont généralement moyennés sur plusieurs mois pour plus de précision.

Un ménage avec 5 000 € de revenus mensuels et 750 € de charges a un taux d'endettement de 15%. Ce ratio s'obtient en divisant 750 par 5 000, puis en multipliant par 100. Ce calcul prévoit votre capacité de remboursement.

Taux d'endettement maximum accepté par les banques

Le taux d'endettement maximal généralement retenu par les banques est de 35 % des revenus. Cette recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s'applique depuis janvier 2022. Elle vise à prévenir le surendettement et garantir un reste à vivre suffisant après remboursement des crédits.

Les établissements bancaires peuvent déroger au seuil de 35 % pour 20 % de leurs prêts annuels. Cette flexibilité s'applique surtout aux primo-accédants ou à l'achat d'une résidence principale. Un reste à vivre confortable ou un apport personnel important peut justifier un taux supérieur, surtout avec des revenus élevés et stables.

Avant 2021, le taux d'endettement maximum était de 33 %. Le HCSF a relevé ce seuil à 35 % pour s'adapter au marché. Ces évolutions visent à équilibrer l'accès au crédit immobilier et la sécurité financière des emprunteurs, en évitant les risques liés à l'endettement excessif.

Impact du taux d'endettement sur un projet immobilier

Le taux d'endettement influence directement votre capacité d'emprunt pour un projet immobilier. Un ratio élevé réduit le montant financier que les banques acceptent de vous prêter. Le seuil maximum généralement toléré se situe à 35 % de vos revenus nets mensuels, seuil fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Le taux d'endettement impacte les conditions d'un crédit immobilier. Un risque accru signale un risque accru aux yeux des établissements bancaires. Cela peut entraîner un taux d'intérêt plus élevé pour compenser ce risque. À l'inverse, un taux inférieur à 33 % rassure les prêteurs et favorise l'obtention de meilleures conditions de financement.

Plusieurs stratégies optimisent votre taux d'endettement avant un projet immobilier. Un apport personnel conséquent réduit le montant à emprunter. Une durée de prêt adaptée à votre âge et à votre situation professionnelle améliore la capacité de remboursement. Le regroupement de crédits peut également faciliter la gestion budgétaire et abaisser le ratio d'endettement.

Éléments de revenus à inclure dans le calcul

Les revenus pris en compte dans le calcul de votre taux d'endettement incluent votre salaire net, les primes régulières, les pensions alimentaires perçues et les allocations durables. Les banques évaluent uniquement les entrées d'argent stables et récurrentes. Les primes exceptionnelles ou les heures supplémentaires peuvent ne pas être intégrées.

• Salaire net mensuel (base principale du calcul)
• Primes régulières (annuelles, trimestrielles ou mensuelles)
• Revenus locatifs (retenus à 70% en moyenne)
• Pensions alimentaires perçues (ajoutées aux revenus nets)
• Revenus variables (commissions, intégrés à 50-70% selon la stabilité)

Les revenus locatifs sont intégrés à hauteur de 70% dans le calcul de votre taux d'endettement. Ce pourcentage moyen tient compte des risques de vacances locatives ou d'impayés. Un loyer de 1 000 € génère un revenu pris en compte de 700 €.

Les revenus spécifiques comme les commissions ou les heures supplémentaires sont évalués avec prudence. Les banques peuvent retenir 50 à 70 % selon la régularité. Les bénéfices d'auto-entrepreneurs ou les revenus variables nécessitent des justificatifs sur plusieurs mois pour une intégration complète.

Charges mensuelles à calculer dans votre taux

Les mensualités de crédit à inclure comprennent les prêts immobiliers, les crédits à la consommation, les prêts étudiants en remboursement, les crédits renouvelables et les prêts à taux zéro. Ces éléments déterminent votre capacité à emprunter pour un projet immobilier ou un financement personnel.

• Prêts immobiliers (construction, achat, rénovation)
• Crédits à la consommation (véhicule, travaux, biens divers)
• Prêts étudiants ou professionnels en cours de remboursement
• Crédits renouvelables (montant total ou partie utilisée selon les établissements)
• Prêts à taux zéro (inclus malgré l’absence d’intérêts)

Les pensions alimentaires versées sont intégrées dans le calcul, considérées comme des charges fixes. Les loyers actuels sont inclus sauf en cas de demande de crédit immobilier. Ces éléments conditionnent l’évaluation de votre solvabilité et influencent les conditions d’octroi de crédits par les banques.

Les dépenses courantes comme l’électricité, le gaz, les impôts ou les assurances ne sont pas prises en compte dans le taux d’endettement. Ce dernier se limite aux engagements financiers fixes, garantissant une analyse précise de votre capacité de remboursement.

Taux d'endettement et notion de "reste à vivre"

Le reste à vivre représente le montant disponible après paiement de vos charges fixes et de vos mensualités de crédit. Il est important pour les banques car il montre votre capacité à couvrir les dépenses quotidiennes. Ce critère complète l'analyse du taux d'endettement.

Pour le calculer, soustrayez vos charges mensuelles des revenus. Les seuils varient entre 700 et 1 000 euros pour une personne seule, 1 200 à 1 500 euros pour un couple. Chaque enfant à charge nécessite 200 à 500 euros supplémentaires. Ce calcul complète l'évaluation du taux d'endettement.

Les banques équilibrent ces deux critères dans leur décision. Un taux d'endettement élevé peut être compensé par un reste à vivre confortable. Inversement, un taux sous le seuil réglementaire mais un reste à vivre insuffisant peut conduire à un refus de crédit. Ces paramètres évaluent votre solvabilité de manière équilibrée.

Utiliser un simulateur de taux d'endettement

Les simulateurs en ligne facilitent le calcul de votre taux d'endettement et l’estimation de votre capacité d’emprunt.  Ces plateformes intègrent les seuils bancaires, notamment le plafond de 35 % pour les crédits immobiliers.

Pour un résultat précis, indiquez vos revenus nets mensuels, vos charges fixes (crédits en cours) et vos projets de financement. Les revenus variables ou les loyers nécessitent des justificatifs pour une intégration optimale dans le calcul. Ces données garantissent une analyse représentative de votre situation.

Les résultats obtenus vous aident à préparer votre dossier de prêt. Ils montrent votre capacité d’emprunt et vos marges de manœuvre. Une analyse rigoureuse permet d’ajuster vos projets ou de solliciter un courtier pour optimiser vos chances d’obtention de crédit.

Maîtriser votre taux d'endettement vous aide à anticiper vos capacités d’emprunt et à mieux planifier vos projets immobiliers. Calculez-le régulièrement pour ajuster vos finances et maximiser vos chances d’obtention de prêt. Un suivi rigoureux vous offre une meilleure visibilité et une prise de décision éclairée.